第067章 工業地產

    土地轉讓的簽約儀式，簡單而又熱烈。除了九龍倉、瓊樓置業、深海城建以及特區政府的代表之外，現場還來了十來位香港記者。

    這些記者都是九龍倉付了茶水費，特地派專人專車從香港接過來的。相關的報道明天就會出現在香港各大報紙之上，算是為住宅項目進行前期的第一輪宣傳。

    簽約儀式結束後，周陽趁着難得能來深海特區的機會，借了輛自行車，走馬觀花似的把老縣城逛了一圈。他還隨手拍了不少照片，這些過幾十年後都是珍貴的歷史資料。

    吃過特區安排的招待午宴之後，科曼斯基會代表美林銀行，與特區領導舉行一場正式的會晤。

    周陽懶得去聽那些沒營養的官面話，於是乾脆就約上許靖干和李明德，去特區地產公司的辦公室，探討一下瓊樓置業接下來的發展規劃。

    周陽並不準備把瓊樓置業的開發重點放在住宅項目上，因為它受戶口政策的影響太大了，存在着極大的不確定性。

    當然，如果以後有其他地產公司來特區開發住宅項目，瓊樓置業可以與這次一樣參與合作。而瓊樓置業自身獨立發展的項目，會集中在工業大廈的開發建設之上。

    香港地產旺市不僅僅是指住宅樓價格暴漲，工業樓宇和寫字樓的租金同樣連年暴漲。

    1974年的時候，香港甲級寫字樓的平均月租為每呎6港幣，而現在已經漲到了18元。也就是說短短六年中，直接暴漲了3倍。

    工業大廈也不逞多讓，1976年時全港的平均年租才每呎17港幣，現在已經升高到了每呎38港幣。

    而如果你的工廠是承租在紅磡等市中心的工業大廈里，那麼年租更是高達每呎75元的天價。

    也正是因為香港的房租成本實在太高，在內地實行改革開放之後，香港的大量工廠迅速北移，短短十年之內就出現了嚴重的工業空心化。

    既然香港工廠會大量北遷，那麼與香港只有一河之隔的深海市，自然是港商們落腳的最好選擇。

    實際上除了深海特區之外，其他地方要等到1986年《外資企業法》出台之後，才允許大量出現外商獨資企業。

    特區現在的工業用地的平均價格，是每平米每年25港幣，正好是住宅用地價格的五分之一左右。

    當然，工業用地的承租年限沒有住宅用地那麼長，租期一般只有20年，也就說每畝價格是33萬港幣左右。

    這個價格按官方匯率折算成人民幣為10萬元一畝，要知道這可是1980年的10萬人民幣，在周陽看來其實貴到天上去了。

    但深海特區的地價是對比香港那邊的價格來自製定的，至少這邊的價格比香港便宜多了。

    「香港大部分的工廠，都是用工在100人以內的小企業，他們只需承租一層甚至半層廠房就夠用了。

    因為企業規模太小，所以老闆們自己去租土地、蓋廠房是極為不划算的。這也是香港出現工業大廈的重要原因，由地產商整棟承建，最後再分層甚至分塊租給不同的企業。

    我們只需照搬香港的成熟模式就行了，土地轉讓費自籌一部分，其餘找銀行貸款。建樓所需的資金改向市民賣樓花，為向香港工廠主們推銷租賃合約。」許靖干向李明德介紹道。

    他和周陽之前討論過這個問題，所以許靖幹這次來特區之前，特意搜集了一些關於香港工業地產的資料。

    「33萬港幣一畝還是太高了，我們可以去和特區政府商量一下，先把租期縮短到十年。等我們賺錢了之後，再補足剩餘十年的租期和租金。

    這樣一來，每畝工業用地只需17萬港幣。而咱們和九龍倉合作的住宅項目，能夠分到的淨利潤大概在700萬港幣左右。

    只要樓花賣的順利，這部分預期收益就可以拿去做銀行抵押打款，至少能貸500萬港幣的現金出來。

    如果按照土地抵押率7折來計算，我們就能撬動1700萬港幣的資金，一次性開發100畝的工業用地。」周陽也噼里啪啦的報出了一連串數字。

    「搬工廠可不比搬家，許多設備移起來很麻煩的。你們確定香港的老闆們，輕易就會大動干戈，把工廠整個搬到特區過來？」李明德對於開發工業大廈的設想，還是有幾分懷疑。

    「只要我們給出的租金足夠便宜就行了，香港工業大廈現在的平均租金是每呎每年38港幣，咱們直接把價格定為香港的零頭——每呎每年只要8港幣，你覺得香港的老闆們會不會動心？」許靖乾笑着說道。

    「這麼低？那要多久能收回投資啊？」李明德皺着眉問道。

    「一年，只需租滿一年，就能基本收回全部投資！」許靖干豎起一根手指說道。

    「這麼快？」李明德吃了一驚，有些難以置信的說道。

    「但是咱們想把香港的工廠攬到這邊過來，並不只是租金低就能解決全部問題。還需要為工廠能夠提供足夠的工人，以及在原材料和產品進出口通關、報稅等諸多環節的支持。

    所以咱們開發工業地產的設想可不可行，需要先和特區政府溝通一下，看看他們能給我們提供多大力度的支持。」周陽也補充說道。

    「既然一年的租金就夠興建廠房的全部投資，那麼香港企業即使入駐咱們特區，它們為何不自己建廠，而要高價來租我們的廠房呢？」李明德還是有些不解。

    「這就涉及到規模經濟和邊際成本的問題。比如一個二三十人的小製衣廠，它可能需要100平米的廠房就夠了。特區願意單獨批給它0.15畝的土地嗎？

    就算特區肯批這么小一塊土地，承建單位接這么小的工程，開出的價格能與上百畝的大工程一樣優惠嗎？

    咱們將來建的工業大廈至少會有5層高，這樣能充分利用土地，而土地的樓面價自然也就降了下來。

    但製衣廠老闆總不能把100平米的面積也分五層，實際只去申請一塊20平米大的土地吧？」許靖干詳細的解釋道。

    「對香港老闆來說，特區的房租如果只有香港的五分之一左右，就已經有足夠的吸引力了。更何況特區的工人工資也要比香港便宜許多，這又能進一步降低生產成本。

    更何況對於許多小老闆來說，他們最需要的是加快資金的周轉速度，而不是先把大量現金，壓在建設廠房這種長期投資上。」周陽又繼續說道。

    在他和許靖干兩人一唱一和之下，李明德很快就被說服了，同意把瓊樓置業接下來的發展方向，重點放在特區工業地產的開發上面。